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15階建てマンション=悪!?(その2)

前回
「なぜ14階⇔15階(45m)が分岐点なのか?」という話を書きました。

「コストのかかる非常用エレベーターを設置せずにマンションをつくくるためには、14階⇔15階(31m+4階≒45m)程度に抑える必要がある」という話でしたね。

今回は15階建て、14階建てそれぞれのメリットとデメリットに関して書こうと思います。


■15階建てのメリット
・基礎を含めた躯体工事、建築原価を若干低減できるため、若干安い価格で分譲できる。
・「15階建て」という選択肢がとれることによって、敷地に対する建物形状(=空地形状)の自由度が高まる。
・容積を有効に消化できるため、容積未消化の14階建てに較べて各戸の土地持ち分が少なくなる分、同じ専用床面積であれば分譲価格は安くなり、同じ価格であれば専有床面積が広くなる。

■15階建てのデメリット
・14階建てに較べ階高が低くなるため、通常の工法では天井高やサッシュ、入口鋼製建具の開口高が低くなる。


●14階建てのメリット
・15階建てに較べ階高が高くなるため、通常の工法でも天井高やサッシュ、入口鋼製建具の開口高が高くなりやすい。

●14階建てのデメリット
・基礎を含めた躯体工事、建築原価が高くなるため、分譲価格も若干高くなる。
・限られた敷地で「14階建て」で容積(床面積)を消化しなければならないため、敷地に対する建物形状(=空地形状)の自由度が低下する。
・容積が未消化に終わる場合、15階建てに較べて同じ専用床面積であれば分譲価格は更に高くなり、同じ価格であれば専有床面積が狭くなる。


比較なので当然メリットとデメリットの内容は逆になるだけなのですが、それぞれにメリットとデメリットがあることを強調するため、あえて別々に書きました。

敷地に対する建物形状(=空地形状)の自由度に関しては、前回ご紹介した三井住友建設:スキット45の紹介サイトに図入りで書かれているのでご紹介します。

三井住友建設スキット15階建てのメリット
http://www.smcon.co.jp/2011/0203958
(高層板状マンション「SuKKiT 45(スキット45)」を開発  三井住友建設 2011年)



同じ容積(≒販売床面積)を実現しようとした場合、14階建てでは平面的な敷地利用計画に負荷がかかってきますが、15階建てでは高さ方向で容積を消化できる分、敷地利用計画(プランニング)の自由度が高まります。

設計としての立場から言わせていただくならば、この自由度の差は階高の制約を含んで考えた場合でも非常に大きなものになってきます。

設計上の自由度(選択肢)が高まりは、多くの場合、コスト・居住性など様々な面で居住者にとってのプラスの結果を生み出します。

15階建ては「デメリットだけがある」ものではないということを、ご理解いただけましたでしょうか。

一般消費者のみなさんは「専有部の間取り」を重要視されることが多いのですが、このような「敷地に対する全体計画」にはなぜか興味が薄いみたいですよね。。。

上図のような高さ制限と容積積み上げのパズル論に限らずですが、「敷地に対する建物全体計画」は共用部のスペックや利便性だけではなく、専有部の居住性や間取りにまで影響を与える非常に重要な要素になるので、個人的には皆さんにもっとよく見て欲しい部分だと感じています。
特に「敷地に対する全体計画」と「間取り」は購入者(ターゲット)を設定した上で設計上表裏一体となり進んでいくべきものなので、敷地全体に対する躯体配置を描いた段階でグレード感や間取りの大きな方向性は決まっているのです。
間取りの違いなんて、極端な言い方をすれば最後の味付けの違い程度のものでしかないともいえますね。
後々変えることも出来ますし。
しかしその一方で「全体計画」というのは、一般の方にはイメージしにくい部分ということもあり、良し悪しの評価が難しい部分でもあるんですよね。。。
そのあたりはまた「マンション全体プラン」カテゴリで書いていくということで。



長くなりましたが、次回3回目は15階建てのデメリットとなる階高に関してと、15階建てマンション=悪!? シリーズのまとめを書こうと思います。

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  1. 2014/09/06(土) 07:30:07|
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